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Recrutement
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Valeurs immobilières

LOI pinel
DÉMEMBREMENT
AFFECTATION FISCALE
LMP / LMNP
GIRARDIN/ GIRARDIN IS
Scellier Outre-Mer
MALRAUX
Monuments Historiques
CALENDRIER FISCAL
La loi Pinel / Pinel Outre-Mer

Régime PINEL, accessible aux investisseurs depuis le 1er septembre 2014, est un nouveau dispositif de défiscalisation qui vient révolutionner le paysage de l’investissement locatif.
Ce dispositif prend fin le 31/12/2017.

Le principe :
Les contribuables qui acquièrent en France métropolitaine ou dans une collectivité territoriales d’outre-mer, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de six ans avec la possibilité d’allonger de deux fois trois ans, soit une période de neuf ans puis une durée maximum de douze ans.

Nature des avantages fiscaux :
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de deux logements maximum par an et par foyer fiscal, dont le montant global ne peut excéder 300 000 euros. Le taux de la réduction d’impôt est de :
• 12% du prix sur 6 ans, pour les logements acquis en France métropolitaine
• 18% du prix sur 9 ans, pour les logements acquis en France métropolitaine
• 21% du prix sur 12 ans, pour les logements acquis en France métropolitaine
• 23% du prix sur 6 ans, pour les logements acquis dans les collectivités territoriales d’outre-mer*
• 29% du prix sur 9 ans, pour les logements acquis dans les collectivités territoriales d’outre-mer*
• 32% du prix sur 6 ans, pour les logements acquis dans les collectivités territoriales d’outre-mer*
*(Guadeloupe / Guyane / Martinique / La Réunion / Mayotte / Saint Barthélemy / Saint Pierre et Miquelon / Nouvelle Calédonie / Polynésie française / Îles Wallis et Futuna)

Pour les logements situés en France métropolitaine et en outre-mer, la surface à prendre en compte pour le plafond de la base défiscalisable par m² est déterminée par décret à 5 500 € / m² (2645,23€ TTC/ m² en OM).
La réduction d’impôt est répartie sur six, neuf ou douze années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition.

Exemple 1 : pour un appartement de 35 m² habitable avec une cave de 11 m² et un parking en sous-sol acheté sur Paris au prix moyen du marché, soit environ 327.500 euros.
Comme le prix au m² et supérieur au plafond de 5 500 €/m² (327.500 € / 39 m² = 8 397€), la réduction globale d’impôt sur neuf ans sera limitée à 18% de 214.500 euros (35m² x 5500 € + 8 m² / 2 x 5500 €), soit 38.610 euros répartie sur 9 années ou encore 4 290 € / an d’économie d’impôt. A noter que c’est la date de l’acte authentique qui est à prendre en compte.

Exemple 2 : pour un appartement de 55 m² habitable avec en plus une varangue de 12 m² et un parking en sous-sol acheté à Saint Denis de la Réunion au prix moyen du marché, soit environ 234.000 euros.

Comme le prix au m² et supérieur au plafond de 2 645 TTC €/m² (234.000 € / 67 m² = 3 493€), la a réduction globale d’impôt sur neuf ans sera de 29% de (55m² x 2 645 € + 12 m² x 2 645 €) 177 215.000 euros, soit 51 392 euros répartie sur 9 années ou encore 5 710 € / an d’économie d’impôt. A noter que c’est la date de l’acte authentique qui est à prendre en compte

Obligations à respecter :
L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder le plafond fixé par décret.
Le décret N°2012-1532 du 29 Décembre 2012 explicite les modalités de prise en compte de la superficie du logement dans le calcul du plafond de loyer.
Au plafond par zone, le contribuable devra appliquer un coefficient multiplicateur égal à 0.7+19/ superficie du logement.
Le coefficient de ne sera retenu que dans la limite de 1,2.


Surface à prendre en compte:
• Pour les logements situés en France métropolitaine : La surface à prendre en compte est égale à la surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes, dans la limite de 8m² par logement et à l’exclusion de la surface correspondant aux emplacements de stationnement de véhicules.
• Pour les logements situés dans certaines collectivités d’outre-mer : La superficie à prendre en compte est égale à la surface habitable majorée de celle des varangues prise dans la limite 14 m² par logement.
Au plafond par zone, le contribuable devra appliquer un coefficient multiplicateur égal à 0.7 + (19 / superficie du logement). Le coefficient de ne sera retenu que dans la limite de 1,2.

Exemple 1 : pour déterminer le prix du loyer mensuel d’un appartement de 35 m² habitable avec une cave de 11 m² en zone A bis, la formule de calcul sera la suivante : 0,70 + (19/par la surface pondérée en m²)
Définition de la surface => 35 m² + (8 m² / 2) = 39 m²
Définition du coefficient => (19 / 39 m²) + 0,70 = 1,18

Calcul du montant du loyer => (16,82 € X 1,18) X 39 m² = 774,05 € / mois

Zone géographiques et plafonds de loyers :
Zones géographiques
Zone A Bis
Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français.
16,83 €
Zone A
Agglomérations de plus de 250 000 habitants.
Grande couronne autour de Paris,
pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations chères.
12,50 €
Zone B1
Agglomérations de moins de 250 000 habitants.
Grande couronne autour de Paris,
pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations chères, Outre-mer,
Corse et Îles.
10,07 €
Zone B2
Autres agglomérations comprises 50 000 et 250.000 habitants,
Communes chères en zones littorales ou frontalières
Pourtour de l’Île-de-France.
8,75 €

Plafonds de ressources
Composition du foyer locataire
Zone A Bis (en €)
Zone A (en €)
Zone B1 (en €)
Zone B2 (en €)
Personne seule
36 993
36 993
30 151
27 136
Couple
55 287
55 287
40 265
36 238
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
72 476
66 460
48 422
43 580
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge
86 531
79 606
58 456
52 611
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge
102 955
94 240
68 766
61 890
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge
115 851
106 049
77 499
69 749
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
+12 908
+11 816
+ 8 646
+ 7 780
Démembrement

A l’heure où les impôts ne cessent d’augmenter et les rendements des placements de s’en trouver diminués, où la volatilité des portefeuilles et les retraites continuent d’inquiéter, l’investissement immobilier est à privilégier.

Fonctionnement

L’acquéreur perçoit, sous la forme d’une réduction immédiate sur le prix d’acquisition, l’équivalent de la totalité des loyers actualisés et nets de frais, taxes et charges, qu’il aurait encaissés sur la période s’il avait investi en pleine propriété. Aucune dépense imprévue ni risque locatif ne pèsera sur son investissement pendant toute la durée de l’usufruit.

Au terme de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient aussitôt plein propriétaire. Le gain net constaté résulte de la récupération gratuite et automatique de l’usufruit à laquelle s’ajoute la revalorisation du bien immobilier sur toute la période.

Principe

L’investisseur privé acquiert la nue-propriété d’un bien de qualité.
L’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (de 15 à 20 ans) par un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Il prend en charge, sur toute la durée, l’intégralité des travaux et taxes.
Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété de son bien qui aura été entretenu et remis en état.
Avantage

L’investisseur nu-propriétaire bénéficie ainsi des avantages suivants :
• Elimination des aléas locatifs,
• Possibilité de cession à tout moment du bien sans perte des avantages acquis,
• Suppression des dépenses, taxes et charges supportées par l’usufruitier,
• Optimisation fiscale selon la situation personnelle de l’épargnant
• Fiscalité
Selon votre situation patrimoniale et la nature des programmes commercialisés, une optimisation de l’impôt sur le revenu ou de l’ISF est possible.
Le Groupe FIGA, est soucieux d’anticiper la sortie fiscale des montages opérés entre autre en outre-mer (Girardin, Girardin IS, Scellier outre-mer, Duflot outre-mer) de ses clients investisseurs, en organisant l’accompagnement et la migration de la fin de l’avantage fiscal initial arrivé à terme, vers le statut fiscal LMNP (Location meublée). Cette ingénierie permet d’accroître considérablement la rentabilité locative, tout en bénéficiant d’une fiscalité quasi inexistante de ses revenus locatifs.

ZENLOCATION partenaire exclusif du Groupe FIGA, est spécialisé depuis plusieurs années dans la location saisonnière d’appartements, maisons et villas de luxe, notamment de nos investisseurs.

ZENLOCATION bénéficie d’une expérience et d’un savoir-faire essentiels lorsqu’il s’agit de vacances de rêve vers des destinations mythiques comme l’île de la Réunion, l’île Maurice et la Nouvelle Calédonie.

En famille, entre amis, ou à deux pour votre lune de miel, les biens ZENLOCATION, sont promesse de liberté, de confort et de plaisir. A vous de choisir votre location, et de savourer vos vacances. Les locations sont joliment décorées et parfaitement équipées. Elles allient confort, intimité et sécurité tout en bénéficiant de services haut de gamme, sous la douceur des tropiques .

Retrouvez toutes les offres de ZENLOCATION sur :
Contact : Barbara BACHE
Téléphone : +33 693 102 102
La loi LMP

Cliquez sur ce lien, afin d’obtenir le texte officiel du Code General des Impôts : Art. 39 G.


La notion de « location meublée »

Une location est considérée comme meublée lorsque les locaux sont loués avec des objets et du mobilier qui permettent au locataire d’emménager dans les lieux avec ses seuls effets personnels. Le logement doit ainsi contenir un nombre suffisant de mobilier sans que le locataire ait à en rajouter. Quelques exemples de logements concernés par la location meublée : les chambres étudiantes meublées, les locations saisonnières, les chambres d’hôtes, les résidences de tourisme…

Conditions à respecter

Propriétaires bailleurs de biens loués meublés …
• inscrits au RCS
• dont les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 €
• sont supérieures à 100% des revenus globaux.

Dispositif

A la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP), les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.


Obligations à respecter

Tenue d’une comptabilité spécifique
Etre loueur en meublé professionnel implique la tenue d’une comptabilité commerciale et l’obligation de se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s’acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d’activité.

Avantage fiscal

L’un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global de la première année, à condition d’opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.

Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés à l’emprunt, et les éventuels frais d’étude et de recherche.

Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d’allocation familiale.

Les dépenses d’entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l’usage normal de l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Attention, si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu’elles sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers.

Récupération de la TVA.

Ce dispositif peut permettre de bénéficier de revenus non fiscalisés pendant les 8 à 10 ans qui suivent la fin du remboursement des emprunts.

Calcul de l’amortissement

Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire (vingt ou vingt-cinq ans pour le logement, cinq ans environ pour le mobilier).

Toutefois, depuis 1996, l’amortissement ne peut être pris en compte que dans la mesure où, ajouté aux autres charges déductibles, il annule les revenus imposables. Il ne peut donc pas, par lui-même, créer de déficit reportable.

Dans ce cas, le supplément d’amortissement possible mais non retenu est reporté sur les revenus de même nature des cinq années suivantes avec les mêmes restrictions.

Impôts locaux

Le loueur meublé professionnel est soumis au régime des BIC. Il est assujetti à la taxe foncière,exception faite des deux premières années s’il investit dans le neuf. Par ailleurs, il est assujetti à la taxe professionnelle.

Impôt de Solidarité sur la Fortune

Le loueur en meublé professionnel n’est pas taxable à l’ISF sur la valeur des immeubles exploités. Ce dispositif s’applique aux seuls locaux d’habitation loués en meublés détenus en direct par le contribuable.
La loi LMNP ou Censi Bouvard

Cliquez sur ce lien, afin d’obtenir le texte officiel du Code General des Impôts : Art. 39 C.

Nouveauté Loi de Finance 2012
Le contribuable bénéficie désormais d’une réduction d’impôt égale à 11 % (du 01/01/2012 au 31/12/2012) plafonnée à 300 000 € du prix d’acquisition H.T qui s’applique à l’année d’achèvement des travaux (DAT), avec une Obligation de louer pendant une période minimum de 9 années.

La notion de « location meublée »

Une location est considérée comme meublée lorsque les locaux sont loués avec des objets et du mobilier qui permettent au locataire d’emménager dans les lieux avec ses seuls effets personnels. Le logement doit ainsi contenir un nombre suffisant de mobilier sans que le locataire ait à en rajouter. Quelques exemples de logements concernés par la location meublée : les chambres étudiantes meublées, les locations saisonnières, les chambres d’hôtes, les résidences de tourisme…

Conditions à respecter
Propriétaires bailleurs de biens loués meublés …
• non inscrits au RCS
ou
• dont les recettes locatives annuelles sont inférieures
à 23 000 €
et
• sont inférieures à 100% du foyer fiscal.

Dispositif

Les déficits d’exploitation sont uniquement déductibles des revenus de même nature. Régime d’imposition des BIC.

Avantage fiscal

Le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient H.T. du bien dans la limite de 300 000 € H.T et elle est répartie sur 9 année à raison de 1/9ème par an.
Récupération de la T.V.A. (reversée par l’administration fiscale)
Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance liées à l’emprunt, et les éventuels frais d’étude et de recherche.
Les dépenses d’entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l’usage normal de l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Si la réduction d’impôt excède l’impôt du, il ne peut y avoir remboursement ou report.

Impôts locaux

Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière, exception faite des deux premières années s’ils investissent dans le neuf.
La loi Girardin

Cliquez sur ce lien afin d’obtenir le texte officiel du Code Général des Impôts: Art. 199 tervicies.

Le dispositif GIRARDIN

Il est issu de la loi de programme pour l’outremer du 21 juillet 2003 (n° 2003-660). Cette loi reprend les dispositions de la loi Paul tout en n’en modifiant certaines.
Cette aide en faveur de l’investissement outremer est valable dans les DOM, à Saint-Pierre et Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

Le régime fiscal : celui des revenus fonciers (déclaration 2 044). Une autre déclaration est à remplir, la 2042 IOM qui demande d’indiquer le montant de la réduction d’impôt.

Les avantages fiscaux pour l’investisseur :
• Avantage 1 :
La réduction d’impôt varie selon le type de location :

• Outre-mer locatif secteur libre (Fin du régime le 31/12/2011)
Avantage fiscal : Réduction de 40 % jusqu’au 31/12/2010, 30% du 01/01/2011 au 31/12/2011
Conditions : Location nue à usage de résidence principale durant 5 ans.
Economie d’impôt maximale ouplafond: Pas de plafond pour le nombre d’investissement ni le montant de l’investissement.

• Outre-mer locatif secteur intermédiaire (Fin du régime le 31/12/2017)
Avantage fiscal : Réduction de 50 % jusqu’au 31/12/2010, 40% du 01/01/2011 au 31/12/2011.
A partir du 01/01/2013 : 26% du 01/01/2012 au 31/12/2017 (38% si le permis de construire a été délivré au plus tard le 31/12/2010, 34% si le permis de construire a été délivré au plus tard le 31/12/2011)
Conditions : Location nue à usage de résidence principale durant 6 ans, loyers et ressources des locataires plafonnés.
Économie d’impôt maximale ou plafond: Pas de plafond pour le nombre d’investissement ni le montant de l’investissement.

• Outre-mer Résidence Principale (Régime supprimé pour toute acquisition à partir du 01/01/2012)
Avantage fiscal : Réduction de 22 % de l’investissement sur 10 ans pour toute acquisition avant le 31/12/2011.
Conditions : Investissement sur 10 ans.

Les taux de réduction peuvent être majorés de :
• 8 % lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible (ZUS)
• 2 % en cas d’équipements utilisant des sources d’énergies renouvelables.
• La loi de Finances 2013 confirme que les investissements outre-mer en Loi Girardin 2013 ne seront pas concernés par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par foyer, mais continueront de bénéficier du plafond de 18.000 € + 4 % du revenu imposable.

Le montant de la réduction est réparti sur 5 ans. La réduction s’applique sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.

Avantage 2 :
L’investisseur bénéficie du régime d’imputation des déficits fonciers après la période d’étalement de la réduction : il pourra déduire de ses revenus fonciers les dépenses d’entretien, les frais de gestion, les primes d’assurances, la taxe foncière ainsi que les intérêts d’emprunt.

Avantage 3 :
Il n’existe aucune limite quant au nombre et au montant des investissements que le contribuable peut réaliser.

Une réduction d’impôt plafonnée :
La loi a défini un montant ouvrant droit à défiscalisation, donc on ne peut pas calculer la réduction d’impôt en utilisant le prix du logement sans tenir compte de la base défiscalisable.
La base déficalisable est égale au prix d’acquisition du logement plafonné à 2.645,23 € TTC (2.438 € HT avec TVA 8.50 %) par mètre carré du surface habitable (il est admis les varangues = terrasses couvertes dans la limite de 14m² comme surface ouvrant à défiscalisation).

Exemple :
Un logement de 100 m² (dont 14 m² de varangues) acquis 300.000 €, la base défiscalisable est de 100 x 2.645,23 €. Le montant ouvrant droit à la défiscalisation est égal à 264.523 €.

264.523 € x 26% = 69.035,76 € de réduction d’impôt sur 5 ans, soit 13.807 € d’économie d’impôt par an.

Incompatibilités :
Pendant la période de réduction d’impôt (5 ans), l’investisseur ne pourra imputer sur son RBG les déficits fonciers provenant du logement qui ouvrent droit à la réduction d’impôt.

Obligations à respecter :
Le propriétaire doit s’engager à louer nu un bien à usage de résidence principale pour le locataire pendant une durée de 5 ou 6 ans selon le type de location. La location doit être effective dans les 6 mois qui suivent l’achèvement des travaux, si ce n’est pas le cas, l’investisseur peut perdre sa défiscalisation.
La loi Scellier Outre-Mer

Cliquez sur ce lien afin d’obtenir l’ensemble du texte officiel du Code General des Impôts : Art. 217 undecies.

Le dispositif SCELLIER Outre-Mer est un nouveau dispositif promulgué le 27/05/09 – Loi N°2009-594
Cette aide en faveur de l’investissement Outre-Mer est valable dans les DOM, à Saint-Martin, Saint-Barthélémy, Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les Iles Wallis-et-Futuna.
La durée de validité de ce dispositif est fixée au 31/12/2012.



1er Avantage fiscal : Réduction d’impôt

Secteur locatif
Réduction d’impôt :
• 40 % du montant de l’acquisition pour un bien acté entre le 27/05/09 (promulgation de la loi) et le 31/12/10 sous respect d’un engagement de location de 9 ans minimum
• 36 % du montant de l’acquisition pour un bien acté entre le 01/01/11 et le 31/12/11 sous respect d’un engagement de location de 9 ans minimum
• 24 % du montant de l’acquisition pour un bien acté entre le 01/01/12 et le 31/12/12 sous 2 conditions :
– Plafonds de ressources des locataires à respecter
– Engagement de location = 12 ans minimum
Réduction d’impôt étalée de manière linéaire sur 9 ans.


Conditions à respecter

• Un seul investissement par an plafonné à 300.000 € TTC
• Engagement de location de 9 ans minimum à un locataire qui en fait sa résidence principale
• Respect par le promoteur de normes thermiques et énergétiques strictes
• La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien
• La réduction s’applique sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année de l’achèvement de l’immeuble (DAT) ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
• La réduction d’impôt se calcule désormais directement sur le prix d’acquisition.

Particularités

Au terme des 9 ans, l’investisseur pourra encore bénéficier d’une réduction d’impôt de 1,33 % / an pendant 2 X 3 ans soit 4% par cycle de 3 ans si, dès la mise en place du 1er locataire, il accepte de respecter:
– Des plafonds de loyers
– Des plafonds de ressources des locataires

Soit une réduction d’impôt = 32 % sur 15 ans
(24 % sur 9 ans + 8 % sur 6 ans)

Si la réduction accordée est supérieure à l’impôt dû, l’excédent est reportable pendant 6 ans maximum.

2ème Avantage fiscal : Déduction d’impôt

L’investisseur bénéficie en plus de sa réduction d’impôt du régime d’imputation des déficits fonciers.
Il pourra ainsi déduire de ses revenus fonciers:
• Les dépenses d’entretien
• Les frais de gestion
• Les primes d’assurances
• La taxe foncière
• Ainsi que les intérêts d’emprunt

Scellier Outre Mer Pacifique


1er Avantage fiscal : Réduction d’impôt

Secteur locatif
Réduction d’impôt : 24% du montant de l’acquisition pour un bien acté entre le 01/01/12 et le 31/12/12 sous 2 conditions :
• Plafonds de ressources des locataires à respecter
• Engagement de location = 9 ans minimum
Réduction d’impôt étalée de manière linéaire sur 5 ans.

Conditions à respecter

• Un seul investissement par an plafonné à 300.000 € TTC
• Engagement de location de 9 ans minimum à un locataire qui en fait sa résidence principale
• Respect par le promoteur de normes thermiques et énergétiques strictes
• La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien
• La réduction s’applique sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année de l’achèvement de l’immeuble (DAT) ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
• La réduction d’impôt se calcule désormais directement sur le prix d’acquisition.

Particularités

Au terme des 5 ans, l’investisseur pourra encore bénéficier d’une réduction d’impôt de 1,33 % / an pendant 2 X 3 ans soit 4% par cycle de 3 ans si, dès la mise en place du 1er locataire, il accepte de respecter:
• Des plafonds de loyers
• Des plafonds de ressources des locataires

Soit une réduction d’impôt = 32 % sur 11 ans (24 % sur 5 ans + 8 % sur 6 ans)
Si la réduction accordée est supérieure à l’impôt dû, l’excédent est reportable pendant 6 ans maximum.

2ème Avantage fiscal : Déduction d’impôt

L’investisseur bénéficie en plus de sa réduction d’impôt du régime d’imputation des déficits fonciers.
Il pourra ainsi déduire de ses revenus fonciers:
• Les dépenses d’entretien
• Les frais de gestion
• Les primes d’assurances
• La taxe foncière
• Ainsi que les intérêts d’emprunt
La loi Malraux

Cliquez sur ce lien, afin d’obtenir le texte officiel du Code Général des Impôts : Art.199 tervicies.


Contribuables concernés
Particuliers imposés à la tranche maximale.

Type d’avantage fiscal
Réduction d’impôt

Conditions à respecter
Très strictes (voir ci-après).

Précisions complémentaires
Aucun conventionnement de loyer.

ATTENTION : Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez impérativement être à l’initiative des travaux. Si le fisc admet que vous puissiez confier par mandat tout ou partie des démarches et prestations de direction et surveillance des travaux, elle se réserve néanmoins la possibilité de vérifier que ce tiers n’est pas en fait celui qui est à l’origine des travaux.



Dispositif

Le contribuable bénéficie désormais d’une réduction d’impôt sur le revenu à raison des dépenses qu’il supporte en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti.

La réduction d’impôt est égale à 22% ou 30% du montant des dépenses, retenues dans la limite annuelle de 100 000 € soit une économie d’impôt maximale de 22 000 € ou 30 000 €/ an.

Réduction = 22% si ZPPAUP / Réduction = 30% si Secteur Sauvegardé

Conditions à respecter
Pour bénéficier du régime fiscal accordé dans le cadre de la loi Malraux, plusieurs conditions sont requises.

Situation du bien
Le bien doit être un logement ancien situé soit…

Dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) qui, depuis le 1er janvier 1998, remplace les périmètres de restauration immobilière (la création de ces ZPPAUP résulte d’un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs)

En secteur sauvegardé. Il existe quatre-vingts secteurs sauvegardés répartis sur l’ensemble du territoire.

Déclaration d’utilité publique

Sur le bien en question, l’acquéreur doit entreprendre des travaux de restauration immobilière qui devront avoir été déclarés d’utilité publique.

Que le bien soit situé en ZPPAUP ou en secteur sauvegardé, les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, à cette réserve près que dans la mesure où certaines parties de l’immeuble ne nécessitent aucune intervention, la loi n’exige pas que l’on y engage des travaux.

Initiative de l’opération

L’initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d’une Association foncière urbaine (AFU). Autrement dit, le vendeur du ou des immeubles concernés ne peut prendre l’initiative du regroupement des propriétaires et encore moins de réaliser les travaux en leur nom.

Engagement de location

Une fois le bien réhabilité, le ou les logements doivent être loués nus à usage de résidence principale du locataire (hors ascendants/descendants) pendant une durée minimale de 9 ans.

Mises en garde

Le non-respect de la procédure peut entraîner la requalification s’il est démontré qu’il s’agit d’une vente camouflée en l’état futur d’achèvement. Le second risque est de surpayer l’opération (achat du logement ancien plus les travaux). Il ne faut pas en outre perdre de vue que la situation d’un immeuble en secteur sauvegardé n’est pas une garantie systématique de demande locative ni de rendements locatifs intéressants, là comme ailleurs, la qualité de l’emplacement est primordiale.
La loi des Monuments Historiques

Cliquez sur ce lien, afin d’obtenir le texte officiel du Code Général des Impôts : Article 199 duovicies.

Contribuables concernés
Propriétaires d’immeubles classés monuments historiques

Type d’avantage fiscal
Imputation des déficits sur le revenu global

Conditions à respecter
L’immeuble doit être inscrit ou classé

Précisions complémentaires
Travaux soumis à autorisation

Dispositif

Les propriétaires d’immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques bénéficient d’un régime fiscal spécifique qui s’avère particulièrement intéressant dès lors qu’ils entreprennent des travaux de rénovation.

C’est une façon pour l’Etat de participer à la sauvegarde de notre patrimoine national.

Avantage fiscal

L’avantage fiscal se traduit par la possibilité d’imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux. Toutefois, pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, il convient de distinguer deux cas de figures possibles.

Le bien est non productif de revenus
Les charges foncières sont déductibles du revenu global.

Le bien est occupé par le propriétaire et génère des recettes
Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global. Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l’occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s’imputer sans limitation sur le revenu global.

Le bien est occupé (mais pas par le propriétaire) et génère des recettes
Les charges, liées notamment au droit de visite ou à l’occupation partielle, sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s’imputer sans limitation sur le revenu global.

Si le bien est ouvert à la visite, qu’il soit ou non productif de revenus, il est admis que la fraction correspondant à l’ouverture est égale à 75 % du total des charges, les 25 % restants revenant au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global. Par ailleurs, seront également déduites du revenu foncier ou du revenu global (selon le cas) du propriétaire les primes d’assurance se rapportant aux parties visitées et aux objets classés attachés à demeure.

Obligations à respecter

Pour être considéré comme monument historique, le bien doit être répertorié en tant que tel. Deux options sont possibles.

L’immeuble est soit :
• classé monument historique, cette décision de classement est du ressort du ministère de la Culture et de celui de l’Environnement
inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) • Dispose d’un agrément ministériel
• C’est la seconde procédure qui est souvent mise en œuvre lorsque l’immeuble ou la partie d’immeuble concernée ne justifie pas le classement.
Cette procédure plus légère concerne en fait les biens qui présentent un intérêt historique ou artistique suffisant pour que l’on entreprenne des démarches pour leur préservation.

• Engagement de conservation de l’immeuble pendant 15 ans.

Mise en œuvre des travaux

Si l’immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu’après autorisation. De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l’Administration. Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments Historiques. Le dispositif est un peu moins strict pour les biens inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Avant toute démolition, déplacement, modification ou rénovation, il suffit d’en avertir l’Administration. Dans l’un ou l’autre des cas, le propriétaire est libre de choisir l’architecte et l’entreprise susceptibles de mener à bien l’opération de rénovation.

Allègement des droits de succession
L’exonération des droits de succession est possible même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur.

Nécessité d’une convention
L’exonération est, toutefois, subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d’une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.
4 mai 2018
Ouverture du service de déclaration d’impôts par Internet.

15 mai 2018
Date limite de paiement du second acompte provisionnel de l’impôt sur le revenu. Une majoration de 10 % est due en cas de retard de paiement. Pour les contribuables ayant opté pour le prélèvement à échéance, le prélèvement sera effectué le 26 mai.

30 mai 2018
Date limite de la déclaration de revenus sous forme papier, à déposer ou à envoyer à son centre des impôts.

7 juin 2018
Date limite pour les déclarations de revenus faites par Internet, pour les départements restants.

15 juin 2018
Date limite de déclaration d’impôt sur la fortune. La déclaration d’impôt solidarité fortune (ISF n°2725) et le règlement correspondant doivent être envoyés en même temps.
Les retards entraînent un intérêt de 0,40 % par mois ainsi qu’une majoration globale de 5 % de l’impôt du.

16 juin 2018
Date limite pour les déclarations de revenus faites par Internet, pour la zone A.

23 juin 2018
Date limite pour les déclarations de revenus faites par Internet, pour la zone C et les DOM.

30 juin 2018
Date limite pour la demande de mise en place de la mensualisation pour 2015. Le premier prélèvement sera effectué le 15 juillet. Une demande effectuée après le 30 juin 2015 ne peut être prise en compte qu’à compter du 1er janvier 2016.

Dénonciation de l’option pour le prélèvement mensuel pour l’impôt sur le revenu. Tout contribuable souhaitant revenir au système du paiement par tiers provisionnel en 2015, doit en faire la demande auprès de sa perception au plus tard à cette date. Les prélèvements cessent, dans ce cas, à partir du mois suivant et le solde de ses impôts sur le revenu devra être réglé en septembre 2016.

Date limite accordée aux non-résidents domiciliés en Europe, dans les pays du littoral méditerranéen, en Amérique du Nord et en Afrique, pour déclarer leurs revenus (quelque soit le moyen : Internet ou papier) au centre des impôts des non-résidents (CINR).

15 juillet 2018
Date limite accordée aux non-résidents domiciliés en Amérique centrale et du Sud, en Asie (sauf pays du littoral Méditerranéen), en Océanie et dans les autres pays, pour déclarer leurs revenus (quelque soit le moyen : Internet ou papier) au centre des impôts des non-résidents (CINR).

15 septembre 2018
Date limite pour le paiement du solde de l’impôt sur le revenu. Une majoration de 10 % est due en cas de retard de paiement.

7 octobre 2018
Date limite de paiement des impôts fonciers pour les contribuables ne payant pas en ligne. En cas de paiement en ligne, le fisc accorde un délai supplémentaire jusqu’au 22 octobre. Dans tous les cas, une majoration de 10 % est due en cas de retard de paiement.

15 novembre 2018
Date limite de paiement de la taxe d’habitation (l’avis de mise en recouvrement est envoyé au contribuable en octobre).

Date limite de paiement de la CSG, de la CRDS et du prélèvement social, dus sur les revenus du patrimoine et certains autres revenus d’activité (revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers, revenus de rentes viagères à titre onéreux) perçus en 2015. Le contribuable reçoit un avis d’imposition distinct de celui de l’impôt sur le revenu.

15 décembre 2018
Date limite pour mettre en place la mensualisation de votre impôt sur le revenu. Le premier prélèvement mensuel aura lieu le 15 janvier 2016. Date limite de dénonciation de l’option pour le prélèvement mensuel pour l’impôt sur le revenu. Et ce, pour tout contribuable souhaitant revenir au système du paiement par tiers provisionnel à compter du 1er janvier 2016.
La loi des Monuments Historiques

Contribuables concernés
Propriétaires d’immeubles classés monuments historiques

Type d’avantage fiscal
Imputation des déficits sur le revenu global

Conditions à respecter
L’immeuble doit être inscrit ou classé

Précisions complémentaires
Travaux soumis à autorisation

Dispositif
Les propriétaires d’immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques bénéficient d’un régime fiscal spécifique qui s’avère particulièrement intéressant dès lors qu’ils entreprennent des travaux de rénovation.

C’est une façon pour l’Etat de participer à la sauvegarde de notre patrimoine national.

Avantage fiscal
L’avantage fiscal se traduit par la possibilité d’imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux. Toutefois, pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, il convient de distinguer deux cas de figures possibles.

Le bien est non productif de revenus
Les charges foncières sont déductibles du revenu global.

Le bien est occupé par le propriétaire et génère des recettes
Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global. Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l’occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s’imputer sans limitation sur le revenu global.

Le bien est occupé (mais pas par le propriétaire) et génère des recettes
Les charges, liées notamment au droit de visite ou à l’occupation partielle, sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s’imputer sans limitation sur le revenu global.

Si le bien est ouvert à la visite, qu’il soit ou non productif de revenus, il est admis que la fraction correspondant à l’ouverture est égale à 75 % du total des charges, les 25 % restants revenant au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global. Par ailleurs, seront également déduites du revenu foncier ou du revenu global (selon le cas) du propriétaire les primes d’assurance se rapportant aux parties visitées et aux objets classés attachés à demeure.

Obligations à respecter
Pour être considéré comme monument historique, le bien doit être répertorié en tant que tel. Deux options sont possibles.

L’immeuble est soit :
• classé monument historique, cette décision de classement est du ressort du ministère de la Culture et de celui de l’Environnement
• inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) • Dispose d’un agrément ministériel

C’est la seconde procédure qui est souvent mise en œuvre lorsque l’immeuble ou la partie d’immeuble concernée ne justifie pas le classement.
Cette procédure plus légère concerne en fait les biens qui présentent un intérêt historique ou artistique suffisant pour que l’on entreprenne des démarches pour leur préservation.
• Engagement de conservation de l’immeuble pendant 15 ans.

Mise en œuvre des travaux
Si l’immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu’après autorisation. De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l’Administration. Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments Historiques. Le dispositif est un peu moins strict pour les biens inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Avant toute démolition, déplacement, modification ou rénovation, il suffit d’en avertir l’Administration. Dans l’un ou l’autre des cas, le propriétaire est libre de choisir l’architecte et l’entreprise susceptibles de mener à bien l’opération de rénovation.

Allègement des droits de succession
L’exonération des droits de succession est possible même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur.

Nécessité d’une convention
L’exonération est, toutefois, subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d’une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.
Calendrier fiscal
4 mai 2018
Ouverture du service de déclaration d’impôts par Internet.

15 mai 2018
Date limite de paiement du second acompte provisionnel de l’impôt sur le revenu. Une majoration de 10 % est due en cas de retard de paiement. Pour les contribuables ayant opté pour le prélèvement à échéance, le prélèvement sera effectué le 26 mai.

30 mai 2018
Date limite de la déclaration de revenus sous forme papier, à déposer ou à envoyer à son centre des impôts.

7 juin 2018
Date limite pour les déclarations de revenus faites par Internet, pour les départements restants.

15 juin 2018
Date limite de déclaration d’impôt sur la fortune. La déclaration d’impôt solidarité fortune (ISF n°2725) et le règlement correspondant doivent être envoyés en même temps.

Les retards entraînent un intérêt de 0,40 % par mois ainsi qu’une majoration globale de 5 % de l’impôt du.

16 juin 2018
Date limite pour les déclarations de revenus faites par Internet, pour la zone A.

23 juin 2018
Date limite pour les déclarations de revenus faites par Internet, pour la zone C et les DOM.

30 juin 2018
Date limite pour la demande de mise en place de la mensualisation pour 2015. Le premier prélèvement sera effectué le 15 juillet. Une demande effectuée après le 30 juin 2015 ne peut être prise en compte qu’à compter du 1er janvier 2016.
Dénonciation de l’option pour le prélèvement mensuel pour l’impôt sur le revenu. Tout contribuable souhaitant revenir au système du paiement par tiers provisionnel en 2015, doit en faire la demande auprès de sa perception au plus tard à cette date. Les prélèvements cessent, dans ce cas, à partir du mois suivant et le solde de ses impôts sur le revenu devra être réglé en septembre 2016.
Date limite accordée aux non-résidents domiciliés en Europe, dans les pays du littoral méditerranéen, en Amérique du Nord et en Afrique, pour déclarer leurs revenus (quelque soit le moyen : Internet ou papier) au centre des impôts des non-résidents (CINR).

15 juillet 2018
Date limite accordée aux non-résidents domiciliés en Amérique centrale et du Sud, en Asie (sauf pays du littoral Méditerranéen), en Océanie et dans les autres pays, pour déclarer leurs revenus (quelque soit le moyen : Internet ou papier) au centre des impôts des non-résidents (CINR).

15 septembre 2018
Date limite pour le paiement du solde de l’impôt sur le revenu. Une majoration de 10 % est due en cas de retard de paiement.

7 octobre 2018
Date limite de paiement des impôts fonciers pour les contribuables ne payant pas en ligne. En cas de paiement en ligne, le fisc accorde un délai supplémentaire jusqu’au 22 octobre. Dans tous les cas, une majoration de 10 % est due en cas de retard de paiement.

15 novembre 2018
Date limite de paiement de la taxe d’habitation (l’avis de mise en recouvrement est envoyé au contribuable en octobre).
Date limite de paiement de la CSG, de la CRDS et du prélèvement social, dus sur les revenus du patrimoine et certains autres revenus d’activité (revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers, revenus de rentes viagères à titre onéreux) perçus en 2015. Le contribuable reçoit un avis d’imposition distinct de celui de l’impôt sur le revenu.

15 décembre 2018
Date limite pour mettre en place la mensualisation de votre impôt sur le revenu. Le premier prélèvement mensuel aura lieu le 15 janvier 2016. Date limite de dénonciation de l’option pour le prélèvement mensuel pour l’impôt sur le revenu. Et ce, pour tout contribuable souhaitant revenir au système du paiement par tiers provisionnel à compter du 1er janvier 2016.
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